从财务角度浅谈首次购房者的须知
- Insurance Ginkgo
- 2021年9月21日
- 讀畢需時 6 分鐘
前言
对于很多人来说，购房是人生阶段中的一件大事，尤其是对首次购房者来说，选房购房还是个比较复杂的过程，今天我就从财务角度给大家梳理几点注意事项，供参考。
今天的内容概要
综合评估家庭购房能力
购房款的结构组成
在购房前需要做哪些财务准备工作
贷款操作全流程
购房前哪些是容易被忽略的
首次购房的几点建议
1. 综合评估家庭的购房能力(1)
每个家庭购买第一套房子需要仔细的计划，对大多数人来说，综合评估家庭购房能力，是拥有自己首套房屋的良好开始。
首次购房者应规划好买房的总成本，包括抵押贷款、保险、法律费用和其他费用。当然政府和 Kiwi Saver也会为首次购房者提供更多帮助，但是毕竟还是杯水车薪。
如果贷款买到房以后，您不能按时偿还抵押贷款，拥有自己的房子就没有意义了。
1.1. 综合评估家庭的购房能力(2)
评估自己购房能力的主要几个关键指标：
首付款；（一次性大额需要支付）
每期还款额；（是否有稳定的现金流）
地税、保险费；（每年需要支付部分）
维护维修成本；（不定期支付）
以上这些固定和不固定的费用是否能保证长期并稳定的支出。
1.2. 综合评估家庭的购房能力(3)
首付款通常是指家庭现有的主要存款，需要根据每个家庭的实际情况考量；
每期还款额：可以访问我们公司网站贷款业务 | Ginkgo Financial Services进行查询，确保您有足够的资金还款；
地税在您购买房产前，可以通过Auckland Council网站进行查询；
保险费根据您想对房屋投保的金额确定，具体详情可以联系我们公司提供报价；
其他维护费用取决于您购买的房屋本身的状况来确定，但也是您需要今后考虑财务支出的一方面。
2. 购房款的结构组成(1)
购房款的构成：首付款+金融机构贷款（除现金全额支出购房款外）。
首付款：目前大多数自住者需要支付20%的定金来确保房产的安全。如果购买100万的房产，您需要准备20万的现金来支付首付款。（央行目前正在咨询一项提案，限制银行在LVR高于80%的情况下可以向业主提供新贷款的额度，从目前的20%降至10%。白话解读就是：现在各银行有的20% 比例可以贷给高于LVR 80%的比例， 会有可能从20% 下降到10%。占比预计在9月底公布最终决定，以及监管影响评估和收到的提交摘要。）
2.1. 购房款的结构组成(2)
首付款的来源： Saving、Kiwisaver、Home grant、Family gifting（以下重点谈一下Kiwisaver和Home grant的使用）
Kiwisaver用于购房的使用基本条件：--你必须打算住在这所房子里，不能用来购买投资性房产； Kiwisaver账户存期超过三年； 支取后账户里余额不少于1000元； 账户里的金额之前没有被支取使用过； 需要用Kiwisaver作为首付，房子只能购买在个人名下
具体支取详情请问询每家代理机构，比如您的kiwisaver存在ANZ，可以查询 KiwiSaverwithdrawal options | ANZ
2.2. 购房款的结构组成(3)
First homegrant（首套房屋补助）对于想要踏上房产阶梯的买家来说是个巨大的帮助，第一套住房补贴是政府提供的一次性资助，适用于符合资格标准的首次购房者；
基本资格标准： 如果您买第一套房子，并且已经向kiwisaver定期缴存至少3年，您可能有资格获得高达10,000纽币的住房补贴。 具体细节可以上网咨询，比如：First Home Grant – Get Help Buying Your New Home 网站
3. 购房前需要做哪些财务准备工作(1)
购房最主要的财务准备就是获得金融机构的贷款（如果您不是全额现金支付买房的话），这样可以确定您购买什么价位的房子，做到有的放矢。
强烈建议您在开始找房之前就能获得贷款预批，这样您就可以清楚知道自己能够获得的贷款额度。
由于贷款申请的资料准备和贷款审批时间，建议您在看房前提早2-3周开始做准备。
3.1. 购房前需要做哪些财务准备工作(2)
银行贷款预批的概念： 在新西兰如果客户想买房子，一般会先向银行申请贷款，贷款获批后，银行会给一份预批信（approved letter），一般情况下预批信中是带有条件的（conditions）。 信中会介绍贷款获批的金额，以及后期还需要补充的资料。 满足了预批信上的条件后，银行才会给客户发放贷款。 预批信的有效时间一般是3个月，到期后可以再续一次，也就是理论上来说是有6个月的有效期。
需要注意的是银行的预批信并不代表最后实际交割的批准信，只能说明在现有的条件下银行原则上同意给予一定条件下的贷款。
3.2. 购房前需要做哪些财务准备工作(3)
获得贷款预批，并不意味最终一定能获得无条件贷款，有很多获得贷款预批但在贷款终审时栽跟头的实例。
我们罗列了包含但不限于以下几点进行风险提示： 1. 贷款金额并不完全按预批信上的金额放款，而是根据您实际购房价的比例发放贷款。比如您申请时按照100万房屋价格预批了80万的贷款（LVR80%），但最终实际购买了90万的房屋，银行虽然批准了80万的额度，但是实际放款也是按比例支付72万； 2. 房屋本身是否符合银行发放的条件。比如面积、质量、房子的地契性质，是freehold(全产权物业)，cross lease(共享产权物业)，还是lease hold(租用土地物业，这类尽量能不碰就不碰)等； 3. 您在拿到预批信后，申请资格发生变化。比如财务状况在过去的90-180天内是否发生变化，更换工作等； 4. 预批信过了有效期，首次购房者往往由于忙着找房而会忽略这个时间点。申请延期时， 遇到新的贷款政策、计算公式（现在时常发生），贷款能力达不到之前预批额度。
3.3. 购房前需要做哪些财务准备工作(4)
获得贷款预批（pre-approval）后，如何能毫无风险的获得无条件的贷款最终批准（final approval）？ 请务必在您做出无条件购买房屋前联系您的贷款经纪人，在出价前进一步审核您具体房屋实际情况及贷款申请人的资格，做到万无一失。 严防在购房合同无条件后拿不到银行贷款。
一般来说，在您的购买合同转变为无条件限制合同之后，银行才会确保您了解到所有可行贷款方案，所以在您将合同转变成无条件前，务必请贷款经纪人帮您把关，确保银行能顺利放款；贷款的利率及期限可根据个人具体情况选择。
4. 贷款操作的全流程（图解）
5. 购房前哪些是容易被忽略的？
很多人在出价前没有先去找律师，从而在最后一刻只能慌张地找别人推荐。您应该做的是早点花时间找一个最擅长房产交易问题且最适合您的律师协助买房;
有条件购房合同被接受之后，要做什么才能转成无条件?马上针对合同上的所有条件开展工作，一般的附加条件有：房屋检测、贷款申请时间、LIM Report等。在转为无条件合同之前，完成所有的尽职检查并与您的律师和贷款经纪人保持沟通，有任何情况都要及时告知他们；
房屋买卖合同宣布无条件的时候，一定要确定你银行预批信上的条件已经全部满足（至少心中有数，条件是可控，交割前一定能做到），或是拿到银行的无条件预批，再宣布购房合同无条件；
很多买家都会把房屋保险留到最后，他们很少意识到其实房屋保险是银行是否接受这个房子的一个标准点，尤其是对在买卖合同的“Further Conditions”里面有列出来的情况。银行会参考保险公司的接受程度。
6. 首次购房的几点建议(1)
首次购房必须要明确知道两个重要角色：律师和贷款经纪人；
可以通过您的律师获得准备购买的房产所有权信息和土地信息备忘录报告的相关记录(LIM)，确保该房产没有问题；
获得银行的贷款预批，由于贷款申请的资料准备和贷款审批时间，建议您在看房前提早2-3周开始做准备。在签订无条件购房合同前，务必请律师和贷款经纪人先行审核；
获得保险公司提供完整房屋保险的确认信。尽早与保险公司联系，因为他们可能会要求业主提供更多相关的辅助文件，而准备这些文件可能比较费时；
跟您的银行和律师沟通，确保如在拍卖前把一切准备就绪。要注意，通过买卖协议(Sales and Purchase Agreement)发出的正式报价是具有法律效应的。
6.1. 首次购房的几点建议(2)
去看房前，必须明确自己的预算，自己能拿出多少首付，能贷到多少款(事先与贷款经纪人沟通，心里有底)。有效地看房，不浪费自己的时间和精力。
看房时尽可能了解全面，尽可能多的发问。通常你会需要了解：房子朝向、采光如何;地势平陡;空间分配合理与否;所用建筑材料及做工如何;房屋的建造年代、开发商;房屋的占地面积和室内面积;房子的地契性质，是freehold(全产权物业)，cross lease(共享产权物业)，还是lease hold(租用土地物业)等。
最后一点也是很重要一点， 如果是参加拍卖， 10% 以内的手付一定要准备好
题外话
拥有首套房后，意味着家庭的责任又多了一份，在我们自己首套房都需要有的房屋保险外，是否也考虑给自己提供一份人生保险呢？或者贷款保护保险？
祝我们每位朋友都能掌握住自己的幸福！
Comentarios