房地产政策影响下金融最新动态

主要讨论内容

• 简析目前的经济环境；

• 房地产市场的现状；

• 简介住房新政策；

• 储备银行的政策目标；

• 为什么储备银行会关注新西兰不断上涨的房价；

• 现有政策对贷款的影响；

• 现有政策对现金流的影响；

• ANZ银行的动态；

• ASB银行的动态；

• 两点参考建议

简析目前的经济环境

• 到目前为止，全球经济和金融成果比新冠肺炎爆发初期的预期要好。新西兰的主要出口价格一直具有弹性，乳制品价格处于几年来的最高水平。然而，供应链中断和边境限制严重影响了一些企业。CPI和工资通胀预期坚挺，强劲的税收增长迅速修复财政账户，但储备银行的最新预测显示，2021年失业率略高于5%，直到2023年才会低于5%。

• 在新西兰，低利率、宽松的借贷要求、持续的供应限制以及富有弹性的劳动力市场，促成了过去一年房价的上涨。这种增长的可持续性经济学家们表示值得怀疑，因为这些因素可能是暂时的。此外，近期住房政策变化的影响仍有待观察。

• 与此同时，大量的国内财政和货币政策支持，以及成功的公共卫生措施，帮助防止了许多企业倒闭和失业率大幅上升，这可能会给金融体系带来压力。

• 新西兰的经济前景最终取决于全球对疫情的遏制和贸易伙伴经济的复苏。

房地产市场的现状

（信息来源realestate2021年4月份房屋报告）

• 新西兰房地产公司realestate.co.nz的最新数据显示，自一年多前新西兰首次封锁新冠肺炎以来，房地产市场的表现如何——新西兰人对房地产的喜爱仍在继续。

• 过去一年，我们可以看到房价每月稳步上涨，现在全国平均均价超过83万美元。

• 2020年5月，房地产网站realestate.co.nz的用户记录超过124万，到2021年3月达到峰值，用户达到136万。在过去12个月里，海外用户对房地产的兴趣一直很高，平均有21.4%的房地产用户来自新西兰以外的地方。然而，高需求并没有与可供出售的房屋数量相匹配。去年，尽管新上市房屋数量有所增加，但库存一直保持在较低水平。

• 2021年4月，全国共有9145套待售房产，比3月份减少了2177套。随着我们进入冬季，我们通常会开始看到房地产市场的活动减少。

• realestate.co.nz的实时数据显示，新西兰4月份房产的平均价格为839,035纽币，略高于3月份的835,844纽币。

• 奥克兰仍然是新西兰最贵的地区，上个月的平均价为1099154纽币。

简介住房新政策

• 今年，政府宣布一系列调控措施，5年变10年的明线法则，更严格的LVR限贷政策正在实施，取消投资者利息抵扣税政策正在有力影响当下火热的住房市场（最新的4月份住宅市场成交量下滑了13%）。

• 我们从调控措施中可以看到，政府放宽了对新房和商业市场的管控，目前明线时间对购买新房依然在五年内没有改变。

• 2021年5月20日公布的财政预算计划中政府今年将投入38亿纽币作为住房建设基金，来解决日益严重的住房紧缺问题。

储备银行的政策目标

• 更严格的LVR要求将有助于控制高风险抵押贷款。

在房价上涨的背景下，面向投资者和业主的抵押贷款增加了。许多借款人的贷款规模更 大，风险也更大。作为回应，储备银行收紧了贷款与价值比率(LVR)的要求。自5月1日起， 受监管最严格的银行体系，几乎所有提供给投资者的新贷款都低于房地产价值的60%。此 外，大多数给自住业主的新贷款低于房产价值的80%。在这些限制措施到位后，储备银行 预计向投资者发放的新贷款将放缓。

• 如果需要防范房地产市场风险，储备银行可能会实施额外的贷款限制。

• 资本和流动性缓冲保护了金融体系，但还需要进一步的弹性。

到目前为止，新冠对金融体系健康的影响有限，部分原因是政府的支持，也因为强大的资 本和流动性缓冲。不良贷款处于较低水平，远低于全球金融危机后的峰值水平。稳固的盈 利能力和股息限制使银行得以积累资本，为吸收未来任何损失提供缓冲。

总体而言，银行在继续支持其客户和经济方面处于有利地位。需要更多的资金来支持未来 的弹性。

为什么储备银行会关注新西兰不断上涨的房价

• 新西兰房价在过去12个月里大幅上涨。这引起了新西兰储备银行的担忧，担心这会给金融稳定带来风险。

• 储备银行为应对新冠肺炎造成的经济冲击，降低了家庭和企业的借贷成本。这些举措得到了政府政策的支持，有助于避免一场更严重的金融危机，但也产生了推高资产价格的流动效应。由于强劲的人口增长和有限的住房供应，房价从已经很高的水平继续攀升，债务水平也随之上升。这导致了一些家庭的抗风险能力在降低，因为与收入相比，一些家庭借了很多钱，在历史高位购买了房屋。5月的储备银行的金融稳定报告中显示目前这种状况突出。

• 央行还在进一步了解是什么因素促成了可持续的房价，以及如何将其纳入到金融政策决策中。由于没有一个单一的衡量标准被认为是“可持续的”，储备银行从更广泛的角度来看待房地产市场的供求驱动因素，如下图所示。

储备银行房屋贷款调控的依据如下图

（图片来自储备银行官网）

为什么储备银行会关注新西兰不断上涨的房价

• 每个人都需要一个居住的地方，无论是通过租房还是自有住房，收入的很大一部分都花在了住房上。那些正在决定是买房还是继续租房的人，是推动住房需求的关键群体。如果房价上涨太多，买房的动机就会减弱，房价可能就不那么可持续了。

• 另一个关键群体是投资者，他们决定是投资住房出租还是投资其他资产。税收变化、房地产标准的提高和更多的房屋建设减少了住房的回报，潜在地使其他投资选择更有价值，从而导致房价下降。

• 这张图反映了我们是如何评估房价的可持续水平的——通过考虑人们从住房服务中获得的价值和理解需求和供给的驱动因素。

现有政策对贷款的影响

• 房屋贷款的利息不再能与房租收入相抵消。具体来说：

如果您的投资房是在2021年3月27日之前购买，那么从2021年的10月1日起，在接下来 的四个财政年内，投资房贷款利息逐渐无法与收入相抵扣，直到2025年4月1日后完全不 能相抵扣。

对于在2021年3月27日之后购买的投资房，那么从2021年10月1日开始，其房贷利息便完 全不能与租金收入相抵了（新房除外）。这意味着投资者不得不多交更多的税，从而直 接导致现金流的减少。

因此，银行已经重新审核他们的房屋贷款政策，尤其是在计算贷款能力方面，已做出重大调整。

• 举例：客人平均需要贷款75万至80万，按照目前一年期的房贷利率（2.29%）来计算，每年的利息成本为$17,000。而如果这部分房贷利息不能与租金收入相抵消的话，假设您的税率为33%，那么每年要多交$5,700的税。这意味着您的贷款能力将减少6万到7万。

现有政策对现金流的影响

• 房产新政下，投资房利息无法和租金抵扣，在收支两条线的情况下，你的总收入会变高，如果总收入达到18万以上，就会按照39%的税率缴纳税收。

• 新西兰储备银行正在考量是否要求银行取消“interest only”，对于拥有多套投资房来说，如果每月需要支付贷款的本息合计，而不仅仅是利息部分，将会大幅增加现金的支出。

• 各家银行及经济人士预计，明年下半年政府将调整货币政策，一旦各项经济指标预期向好，大概率会收紧货币政策，意味着未来我们需要支付更多的贷款利息。

ANZ银行的动态

• ANZ银行5月10日投资房贷款政策规定

（1）如果您现有的投资房购于2021年3月27日前，或者是新房，那么ANZ仍旧按照原有的政策来计算投资房的租金收入，即按照实际租金收入的75%来计算。

（2）如果您的投资房是于2021年3月27日或之后购买的，并且不是新房，那么ANZ的新政策规定只能计算实际租金收入的65%。ANZ的新政策将于2021年5月13日开始执行。具体来说，指的是贷款递交日期在5月13日之前，按照原有的政策处理；而如果是在5月13日或者之后递交，那么按照新政策来计算出租房收入。

• 举个例子，以 800刀/周的房屋租金， 作为以前的收入计算： 800x 52=41600x 75%=31200/年, 现在是41600x 65% =27040/年。这等于同样的租金收入，银行少用4000刀/每年来计算贷款能力。 其它银行暂时没有跟进。

ASB银行的动态

• 加大新房建设力度成为政府目前解决住房问题关键，ASB银行5月17日新房贷款浮动利率调整至1.79%，本次降息的对象是新房，购买二手房依然保持原有利率不变，意在协同政府鼓励大家建新房，买新房。

• ASB针对新房推出的浮动利率期限是3年，三年期间客户可以随时一次性付款或固定利率，灵活性强。

• ASB还将对有节能设计的房屋通过2000元的现金奖励激励借款人。

两点参考建议

• 对于想购买自住房的人士，建议首要任务是存够首付款的资金，其次随时跟踪银行的相关贷款信息，抓准时机，随时出手。

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• 对于想购买投资房的人士，建议合理资产配置，保证未来充足的现金流，以应对随时到来的货币政策的调控。

最后根据个案，欢迎大家随时联系我们，一起来聊聊。